【イラスト】民法177条の対抗要件、第三者をわかりやすく解説【具体例】

民法177条がわからない方向けです。

民法177条は不動産の対抗要件に関する規定ですが、条文中に登場する言葉の意味を含め、その概要が理解できない方は多いと思います。とくに法律初学者の方は。

この記事では以下の内容を解説していきます。

※登記関係についてお悩みの方は、司法書士に相談されることをお勧めします。

民法177条の条文がこちら

民法177条の条文を以下に示します。

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

(出典：e-gov-民法)

物権とは”物を直接に支配する権利”ですね。所有権や地上権、占有権、抵当権などが該当します。

得喪とは得ること、失うことです。

つまり、条文が言っていることは、不動産に関する権利を得たり失ったり、変更した場合、これを登記しなければ第三者に対抗できませんよ、ということです。

対抗の意味と対抗要件について

民法177条に対抗（たいこう）という言葉が出てきました。初学者にとっては難しい表現かと思います。

「対抗する」の意味は概ね以下のとおりです。

たとえば、建物の売買契約をして、建物の所有者となった方が、「これは私の所有する建物ですよ」と第三者に対して主張することが「対抗する」ということです。

不動産の対抗要件は？

対抗要件というのは、例えば上の例なら「これは私の所有する建物ですよ」と第三者に主張するためには、どんな要件を満たす必要があるのか、ということです。要件を満たした場合、初めてこのように主張できるのです。

不動産の対抗要件ですが、それは「登記」です。条文に書かれていますね。

不動産登記では、不動産についての権利義務の変動を公示するために、帳簿が作成されていて、法務局の登記所に備えられています。

この登記簿に記入されることで初めて、第三者に対して権利を主張できるようになります。

【具体例】民法177条の「登記」「対抗」をわかりやすく解説（イラスト）

不動産取引をした場合、第三者に権利を主張するための対抗要件である「登記」がある場合、ない場合でどんなことが起こるのか、具体例で見ていきます。

次のようなケースを考えてみましょう。

上のようなケースを考えてみましょう。ポイントは以下のとおりです。

登記を先に備えたBさんはCさんに対して、建物の明渡しを要求しています。

Cさんは既に家族と一緒に建物に暮らしています。いきなり引き渡せと言われても困ってしまいます。

勝敗はどうなるでしょうか。

結論：登記のあるBの勝ち。登記のないCの負け

上記のケースでは、非情にも登記を先に備えたBさんの勝ちとなります。つまり、BさんはCさんに対して建物の引き渡しを請求できるのです。

理由は「登記」の有無ですね。

登記のあるBさんは、Cさん（第三者）に対して、「建物は私のもの！」という主張ができるのです。反対にBさんは主張ができません。

そうはいっても、Cさんは建物を手放さなければならず、損害を受けるわけですから、売主Aさんに対して、債務不履行責任などを追及できると考えられます。

また、先に登記を備えたBさんが以降でご紹介する「登記の欠缺を主張する正当な利益がない者」である場合には、Cさんは登記なくして所有権を主張できます。

民法177条にある「第三者」って何者？

民法177条にある「第三者」とは、次のように定義されています。

欠缺（けんけつ）とは、欠けているという意味です。包括承継人とは、たとえば当事者の相続人などが該当します。

「登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する者」については後ほど解説します。

第三者には悪意者も含まれます

民法177条では、単に「第三者」とだけ書かれています。この第三者というのは、善意の第三者だけでなく、悪意の第三者も含まれます。

”悪意”とは、その事実について知っていた、という意味です（善意は知らないということ）。

つまり、登記を備えていなければ、たとえ相手が悪意の第三者であっても、その者に対抗、つまり権利の主張ができないのです。

上でご紹介した具体例に戻って考えてみます。

仮にBさんが悪意だったとします。つまり、AさんCさんの間で建物の取引があり、Cさんが建物に住んでいることを知っていたとします。

それでも、登記を先に行ったBさんが勝つのです。Cさんは悪意（事実を知っていた）のBさんに建物を引き渡さなければなりません。

登記の欠缺を主張する正当な利益がない者

民法177条での第三者とは、以下の者でした。

つまり、民法177条で言うところの第三者として認められるには、「登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する者」でなければなりません。

登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する者とは、「あなたは登記をしていませんね（登記の欠缺）。だから登記をした私が所有者です」と主張できる人のことと考えてください。

上でご紹介した具体例におけるBさんは、まさに「登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する者」ということになります。つまり、「Cさん、あなたは登記をしていません。よって私に建物を引き渡してください」と言えるのです。

 

それでは、「登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する者」に該当しない者を紹介していきます。

つまりは「登記の欠缺を主張するについて正当な利益がない者」ということになります。これに該当すると、たとえ登記を先に備えたとしても、第三者との対抗関係では負けとなります。

背信的悪意者

背信的悪意者とは、信義に反する悪意者ということです。

たとえば上で紹介した具体例で、もしもBさんがCさんを害する目的で取引を行った場合、Bさんは背信的悪意者となります。単にAC間の取引を知っていただけでなく、明らかにCさんを害する目的があるためです。

この場合、Cさんは登記がなくても、背信的悪意者であるBさんに対して建物の所有権を対抗できます。

不法行為者

不法行為とは、ある者が他の者の権利・利益を違法に侵害する行為をいいます。この不法行為者に対しても、登記なくして所有権を対抗できます。

たとえば、自身の所有する建物を違法に破壊した者などが不法行為者となります。この者に対しては、登記がなくても所有権を対抗でき、損害賠償請求ができます。

不法占拠者

不法占拠者とは、自身が所有する不動産を不法に占拠している者のことです。登記なくして所有権を対抗できます。

無権利者

無権利者とは、そもそも対象となる物の所有権を持っていない人のことです。この無権利者に対しても、登記なくして所有権を対抗できます。

不動産登記法5条1項に該当する第三者

不動産登記法5条1項を以下に示します。

第五条　詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は、その登記がないことを主張することができない。

(出典：e-gov-不動産登記法)

このとおり、詐欺や強迫によって登記申請を妨げた者に対しては、登記なくして所有権を対抗できます。

不動産登記法5条2項に該当する第三者

不動産登記法5条2項を以下に示します。

２　他人のために登記を申請する義務を負う第三者は、その登記がないことを主張することができない。ただし、その登記の登記原因（登記の原因となる事実又は法律行為をいう。以下同じ。）が自己の登記の登記原因の後に生じたときは、この限りでない。

(出典：e-gov-不動産登記法)

他人のために登記申請をする義務のある者です。たとえば司法書士が該当します。この者に対しても、登記なくして所有権を対抗できます。

まとめ

一般的に理解が難しい民法177条を具体例で解説してみました。不動産の所有権を取得したら、かならず登記をしなければなりません。お気を付けください。

登記に関して実際にお悩みであり、相談等を希望される方は、司法書士に相談されると良いでしょう。